Tasium aplica un análisis comparativo de mercado (ACM): homogeneiza las superficies, calcula el valor por metro cuadrado de cada comparable, lo ajusta por sus diferencias con la propiedad tasada y pondera cada comparable según su calidad. El resultado es un rango de valores con un nivel de confianza, no un número único.
El punto de partida: propiedades publicadas en la zona
Los comparables son propiedades similares que están publicadas en el mismo mercado, con su link verificable.
Tasium trabaja con valores de publicación porque son el dato al que el broker y el propietario pueden acceder y comprobar. Como el precio publicado no es el precio de cierre, la metodología no se queda en el promedio: califica, ajusta y muestra un rango, y el semáforo distingue entre valor de publicación y precio de cierre.
Superficie homogeneizada
No todos los metros valen lo mismo; la superficie se lleva a una medida comparable.
La superficie cubierta se toma completa y las superficies semicubierta y descubierta se computan con un porcentaje que define la inmobiliaria. Así se compara un departamento con balcón y otro con terraza sobre la misma base. Si un comparable incluye cochera, su valor puede descontarse para no inflar el metro cuadrado.
Valor por metro cuadrado de cada comparable
Cada comparable aporta su propio valor por metro cuadrado homogeneizado.
Se divide el valor de publicación de cada comparable por su superficie homogeneizada. Ese valor unitario es la base sobre la que se aplican la calificación y los ajustes.
Comparables calificados A, B, C o D
No todos los comparables valen lo mismo como referencia; los más parecidos pesan más.
Cada comparable se evalúa con nueve criterios de comparabilidad y obtiene un puntaje. Según ese puntaje recibe una calificación A, B, C o D. El valor final no surge de un promedio simple sino de un promedio ponderado por calidad: un comparable A influye más que uno D.
Ajustes por diferencias
La plataforma sugiere el ajuste y el broker tiene la última palabra.
Cuando el broker califica un criterio, Tasium sugiere un ajuste del 1% por cada punto de diferencia entre el comparable y la propiedad tasada. El broker puede aceptar esa sugerencia o modificarla: la magnitud final la decide quien conoce el mercado.
Rango de valores y nivel de confianza
El resultado son tres valores y una medida de qué tan sólido es el cálculo.
Tasium entrega un valor conservador, uno probable y uno superior. Además indica un nivel de confianza alto, medio o bajo según la cantidad y la calidad de los comparables: con tres comparables bien calificados ya se puede alcanzar confianza alta.
Semáforo de precio
Muestra al propietario dónde está parado el precio que pretende.
El semáforo ubica el precio en tres franjas: precio de cierre, valor de publicación y fuera de mercado. Es la herramienta para la conversación más difícil de la tasación: explicar con datos por qué un precio no va a vender. Los nombres de cada franja se pueden adaptar en cada tasación.
- Precio de cierre
- Valor de publicación
- Fuera de mercado
Terrenos: método de incidencia
Un terreno vale por lo que se puede construir en él.
Para terrenos, Tasium usa el método de incidencia: el valor de cada comparable se divide por su capacidad vendible (los metros que permite construir la normativa). Con cuatro o más comparables se descartan los valores extremos antes de promediar. La capacidad vendible la calcula el profesional según el código urbanístico de la zona.
Qué es y qué no es esta tasación
- Es un análisis comparativo de mercado para fijar el precio de venta y fundamentarlo ante el propietario.
- Se basa en propiedades publicadas, no en escrituras ni en operaciones cerradas.
- El criterio final es siempre del corredor: la plataforma ordena y calcula, no decide.
- No reemplaza una tasación con fines judiciales, bancarios o hipotecarios realizada por un profesional habilitado.
Preguntas frecuentes sobre la metodología
¿Qué es un ACM?
Es un análisis comparativo de mercado: estima el valor de una propiedad a partir de propiedades similares de la misma zona, ajustadas por sus diferencias.
¿Cuántos comparables hacen falta?
Tasium admite hasta cinco por tasación. Con tres comparables bien calificados ya se puede llegar a un nivel de confianza alto.
¿Por qué un rango y no un único valor?
Porque el mercado no tiene un precio exacto. Un rango conservador, probable y superior refleja mejor la realidad y es más fácil de defender ante el propietario.
¿Qué diferencia hay entre valor de publicación y precio de cierre?
El valor de publicación es el precio con el que la propiedad sale al mercado; el precio de cierre es el que finalmente se acuerda, que suele ser menor.
¿Quién define los ajustes?
La plataforma sugiere un ajuste del 1% por cada punto de diferencia en cada criterio, y el broker puede modificarlo. El criterio final siempre es del profesional que conoce la zona.