Cómo calcular la superficie homogeneizada de una propiedad

Dos departamentos publicados al mismo precio y con los mismos "metros totales" pueden tener valores muy distintos. La diferencia suele estar en cuántos de esos metros son ambientes y cuántos son balcón, terraza o patio. Para compararlos bien hace falta un paso previo: homogeneizar la superficie.

Qué es la superficie homogeneizada

Es la superficie de una propiedad expresada en metros equivalentes a cubiertos. La superficie cubierta se computa completa y las superficies semicubierta y descubierta se computan con un porcentaje menor, porque un metro de balcón no vale lo mismo que un metro de living.

Primero, las tres superficies que intervienen:

• Superficie cubierta: techada y cerrada en todos sus lados. Son los ambientes de la vivienda.
• Superficie semicubierta: techada pero abierta en al menos un lado, como un balcón techado o una galería.
• Superficie descubierta: sin techo, como una terraza, un patio o un balcón abierto.

La fórmula general es:

Superficie homogeneizada = cubierta + (semicubierta × % semicubierta) + (descubierta × % descubierta)

Por qué importa: un ejemplo

Supongamos dos departamentos en la misma zona, ambos publicados a USD 120.000:

Si comparás por metros totales, el departamento B parece más barato. Si homogeneizás, resulta más caro por cada metro equivalente. Usar uno u otro criterio puede cambiar la conclusión de toda la tasación.

Qué porcentajes se usan

No existe una norma única: cada inmobiliaria o tasador define sus porcentajes según el mercado y el tipo de propiedad. Estos son valores de referencia que se usan con frecuencia en la práctica:

Lo importante no es tanto el porcentaje exacto como aplicar el mismo criterio a la propiedad tasada y a todos sus comparables. Si cambiás el porcentaje entre uno y otro, la comparación deja de ser válida.

Cómo calcularla, paso a paso

Tomemos un departamento con:

• 70 m² cubiertos
• 6 m² semicubiertos (balcón techado)
• 10 m² descubiertos (terraza)

Con porcentajes de 50% para semicubierta y 25% para descubierta:

1. Cubierta: 70 × 100% = 70 m²
2. Semicubierta: 6 × 50% = 3 m²
3. Descubierta: 10 × 25% = 2,5 m²
4. Superficie homogeneizada: 70 + 3 + 2,5 = 75,5 m²

Si un comparable con esa superficie está publicado a USD 151.000, su valor por metro cuadrado homogeneizado es 151.000 / 75,5 = USD 2.000/m². Ese es el valor que después se compara con el resto y se ajusta por las diferencias de cada propiedad.

Errores comunes

• Usar la superficie del aviso. Muchas publicaciones informan solo una superficie "total" que mezcla todo. Siempre que puedas, tomá las superficies discriminadas del plano o del reglamento.
• Computar la superficie descubierta al 100%. Infla el tamaño de las propiedades con terraza o patio y baja artificialmente su valor por metro cuadrado.
• Aplicar criterios distintos a cada comparable. El mismo porcentaje tiene que valer para todas las propiedades del análisis.
• Sumar la cochera como superficie. La cochera se valúa aparte, por unidad; no se suma a los metros de la vivienda.
• Olvidar las superficies que no son propias. Los espacios comunes del edificio no se computan, aunque el propietario los use.

Cómo lo resolvemos en Tasium

En Tasium cada inmobiliaria define una sola vez los porcentajes para semicubierta y descubierta, y la plataforma los aplica igual a la propiedad tasada y a todos sus comparables. Así, todo el equipo tasa con el mismo criterio. Podés ver el resto del cálculo en nuestra metodología y las definiciones de cada término en el glosario.